[내외뉴스통신 칼럼] 서울지역 신규 아파트 경쟁률이 8월 2일 정부의 강력한 부동산 규제대책이 나와도 대책이전보다 오히려 청약 경쟁률은 올라가는 기현상(奇現象)을 보이고 있다.

이러한 현상이 선분양제도의 대표적 폐단일 것이다. 신규 아파트 청약 경쟁률이 높다는 것은

두 가지 측면으로 볼 수 있는데, 첫째 실수요자로 내 집 마련 욕구이다. 두 번째, 시세차익을

바라는 마음일 것이다. 전자는 서울지역 전세 값 폭등과 집값상승으로 인한 전/월세 수요자가 내 집 마련을 위해 청약을 한 경우이다. 후자는 거주 목적이 아닌 투자 또는 투기 목적으로 집값상승에 따른 시세차익 이다.

두 가지 측면모두 현 상황을 고려해 보면 분명 시세차익을 볼 것이다. 선분양제도와 후분양제도에서 어떤 형태가 더 많은 시세차익이 나는지 한번 살펴보고, 시행자와 소비자 입장에서 어떤 장/단점이 있는지 살펴보겠다.

우선 시세차익에 대하여 언급하면, 선분양제도는 일반분양 가격에 대하여 주택도시보증공사

(HUG)로 부터 가격 통제를 받고 있다. 이러한 통제는 시행자(재건축 및 재개발 조합) 입장을

고려하지 않음으로 특히 서울지역 재건축/재개발 조합원 입장에서는 달갑지 않을 것이다.

시행자(재건축 및 재개발 조합)는 비례율(비례율 = 총 분양수입 – 사업비) / 감정평가 총액

× 100%) 보다 낮은 일반분양과 동시에 조합이 부도(조합원 추가 분담금 폭탄)나는 경우를 그 동안 수없이 보아왔다. 즉, 내 집과 토지를 투자하고도 정부의 분양가상한제로 인한 일반분양 가격이 너무 낮게 책정됨으로 일반분양자보다도 더 높게 조합원이 분양받은 사례가 그동안 재건축 및 재개발 사업의 발목을 잡아왔다.

조합원은 15년 또는 20년이라는 인고의 시간을 보내고 위험리스크(사업부도 및 재건축/재개발 취소)까지 감수하면서 조합을 구성할 필요가 없을 것이다. 선분양제도로 인한 일반분양은 우선 안정성을 담보하고 조합원보다 낮은 분양 가격으로 당첨만 된다면 시세차익은 조합원보다 더 좋은 조건에 시세차익이 극대화 될 것은 분명한 사실이다. 이러한 이유로 로또당첨 용어까지 탄생된 것이다. 예로 일반분양가 기준 서울 강남지역은 시세차익 2억 원 이상, 강북지역은 시세차익 1억 원 이상으로 추정할 수 있을 것이다. 3년 후 입주시점 프리미엄 상승에 따른 시세차익은 서울 강남지역은 시세차익 5억 원 이상, 강북지역은 시세차익 3억 원 이상으로 추정할 수 있을 것이다. 이러하니 투기세력이 극성을 부리는 것은 당연한 이치이다.

다시 말하면, 선분양에 따른 프리미엄은 사업을 시행하는 시행자(재건축/재개발 조합) 몫을 일

반분양자에게 나누어 주는 꼴이다. 물론 선분양으로 시공사는 공사대금에 대하여 기성에 따라

분양자로 부터 안정적 자금을 확보함으로 회사 운용을 손쉽게 할 수 있을 것이다. 반면 소비자 입장은 건설자금을 회사가 아닌 소비자가 선납함으로 금융비용(이자)이 발생하는 폐단이 있을 것이다. 즉, 어떤 건물을 신축함에 있어서 소비자가 건축비용을 지불하는 구조인 것이다.

주택시장 분위기가 좋을 때는 일반분양자 입장에서 보면 선분양제도가 유리한 측면이 있다고

보여 진다. 예를 들면 이자비용보다 아파트 프리미엄이 더 많이 올랐다면 분명 시세차익이 극

대화됨으로 선분양제도가 유리할 것이다. 반대로 시행자 입장에서는 일반분양자에게 공급하는

금액과 입주시점에 프리미엄에 따른 기회비용 손실이 발생함으로 사업수지가 저하되어 반갑지

않을 것이다.

시공사 입장에서는 선분양에 따른 금융비용 없이 손쉽게 건설 회사를 설립할 수 있고, 하도급을 통한 선분양에 따른 기성금을 바로 지급(어음발행)하지 않음으로 또 다른 기회비용을 창출할 수 있기에 선분양을 더욱 선호할 것이다. 즉, 시공사 및 일반분양자는 선분양이 유리한 측면이 있고, 시행자(재건축 및 재개발 조합)는 프리미엄에 대한 기회비용이 줄어드는 측면이 있다고 볼 수 있다. 다음으로 선분양제도와 후분양제도 도입에 따른 장단점을 보면 다음과 같다.

현행 주택법은 주택공급 방식으로 선 분양과 후 분양을 같이 규정하고 있지만 건설사들은 사업자금 조달과 금융비용 부담, 소비자는 매매차익에 기댄 시세차익을 노리고 선 분양을 선호하고 있다. 수도권에 탄생되는 신규APT 분양에 당첨만 된다면 로또가 되어 하루아침에 팔자가 핀다는 이야기까지 나오고 있는 실정이다.

특히 청약광풍의 대명사로 2006년 판교신도시를 꼽을 수 있는데, 46만7천명이 청약에 참가하여 그중 판교 입성이 가능했던 입주자는 9천428명으로 로또에 당첨됨으로 상당한 시세차익을 보았다. 당시 투기단속반이 가동되고 그 열기가 식지 않자 전매금지기간(10년)과 공증을 통한 미등기 전매 금지, 이면계약 등 불법 전매가 적발될 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과되고 주택공급계약이 취소되어 사실상 “당첨무효”가 되었다.

이러한 현상이 2016년 재현됨으로 세종시 공무원 불법 전매까지 드러나면서 주택시장을 투기판으로 변질시키고 있고, 2015년부터 2017년까지 서울을 중심으로 부동산 과열조짐을 보이자 급기야 2017년 8월 2일 부동산 안정화 대책까지 발표하기에 이르렀다. 정부의 부동산 투기세력 근절이라는 선언적 발표와 더불어 서울 전 지역을 투기지역 및 투기과열지구 지정과 함께 수많은 정책을 쏟아내기 시작하였다.

대표적으로 재건축 조합원 지위 양도제한(APT), 재개발 등 조합원분양권 전매 제한(APT), 정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨제한(APT), 양도세 강화, LTV 및 DTI 강화, 비과세 실거주 요건강화, 다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제, 분양권 양도세율 인상, 청약통장 1순위 자격요건강화, 오피스텔전매제한, 3억 이상 주택구입시 자금조달계획 선정 의무화 등이다.

이러한 정책에도 불구하고 서울 주택매매가격 상승폭이 10월에 다소 확대된 것으로 조사되었다. 한국감정원 “10월 전국주택가격동향조사”를 보면, 서울의 주택 매매가격은 9월 0.07%에서 10월에는 0.23%로 상승폭이 뚜렷하게 확대됐다.

잇단 부동산 규제 정책에 불구하고 매매가격 상승세가 멈추지 않음으로 정치권에서는 특단의 조치로 민간택지 분양가상한제 적용을 통해 서울과 일부 경기도 지역의 투기세력을 차단하고자 한다.

분양가상한제 적용이 무엇인가? 다시 말하면 일반분양 가격을 인위적으로 낮게 책정하겠다는 의미이다. 선분양제도를 통해 분양가를 낮게 책정한다면 위에서 언급한 청약로또가 더욱 과열됨으로 추후 시세차익이 더욱 극대화 될 것인데, 청약1순위자라면 모든 국민이 신규APT 청약에 몰두할 것은 당연한 이치이다. 그리고 3년 후 입주와 동시에 엄청난 시세차익을 본다는 것이다.

서울은 지역적 특성으로 볼 때 신규APT 공급의 대다수가 재건축과 재개발에 의한 일반분양을 감안해 본다면 조합원(자기 땅과 집을 투자하고도, 낮은 일반분양가로 사업성이 떨어짐으로 일반분양자보다 오히려 더 많은 가격으로 APT를 구입할 위험([추가분담금 폭탄])이 그 혜택과 이익을 공유하는 것이 정의롭다고 생각하는데 인위적 분양가상한제를 통해 오히려 수분양자가 시세차익에 대한 수익을 얻어간다면 그것이 정의로운 사회인지 정치권에 묻고 싶다. 즉, 분양가상한제에 의한 시세차익을 본다는 것은 정부스스로가 투기세력을 조장하고 청약광풍(로또열풍)의 기틀을 마련함으로 불법 청약통장 거래를 부추길 수 있기에 신중한 검토가 필요하겠다.

필자가 생각하기에는 위에서 언급한 규제정책 보다. 후분양제만 도입한다면 정부가 고민하는 모든 문제가 사라질 것으로 예측된다.

1. 청약광풍이 사라진다.

2. 주택 매매가격이 안정화 될 것이다.

3. 투기세력 근절(준공시점에 분양됨으로 시세차익이 발생할 수 없다.)

4. 가계대출 대폭축소(신규APT 당첨에 따른 대출(선분양시 필요)이 필요 없다.)

5. 주택대출 이자 부담이 없어 가정행복 증진

6. 가계수익 증대로 소비증대에 따른 내수경기 진작

7. 가계 저축여력 상승(기업투자 증가에 의한 실업률 감소)

8. 부실시공 근절(하자 방지)

9. 건설사 부도에 따른 소비자 피해 없음

10. 주택 공급 조절 가능

전국 주택보급률(국토부) 2015년 전국 102.3%, 서울 96%, 부산 102.6%, 대구 101.6%,

인천 101%, 광주 103.5%, 대전 102.2%, 울산 106.9%, 경기 98.7, 강원도 106.7%,

충북 111.2%, 충남 108.3%, 전북 107.5%, 전남 110.4%, 경북 112.5%, 경남 106.4%, 제주 100.7%

11. 모델하우스 건축비용(약 30억 이상) 절감에 의한 분양가 하락

12. 직접 눈으로 보고 선택함으로 마케팅 비용 절감

13. 후분양에 의한 건설사 금융자금 조달 전문가 채용에 의한 일자리 확대

14. 서브프라임모기지 사태 예방(주택부실화로 인한 한국형 리먼브러더스 예방)

15. 한국 건설사들을 언제까지 온실 안에서 키울 것인지? 자생력 필요

16. 국민을 위한 주택복지 실현할 때! (건설사 입장이 아닌 국민 편에서 주택 보급)

17. 주택과잉 공급, 빈집 발생으로 전체 산업 붕괴(일본의 전철을 따라가는가)

18. 선진국은 선분양제 제도 자체가 없음

19. 지금의 비트코인 시장과 같음(실체가 없는 무형의 부동산을 사고파는 것이 논리 모순)

※ 외부 필자의 칼럼은 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) RTN, 내외경제TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

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