[내외뉴스통신 칼럼] 남북정상회담 1,2차 및 미북정상 회담도 모두 마쳤다. 현재 우리정부는 10월까지 종전선언을 목표로 외교전을 펼치고 있다.

 

언론보도 내용을 보면 “종전선언 시기로 오는 9월 유엔(UN) 총회가 유력하게 떠오르면서 이를 위한 사전준비에 착수할 수 있을 것으로 예상된다고 하고 있다.” 왜 이토록 종전선언을 바라는가? 그것도 북한과 한국 모두가 원하는 것이다. 6.25 동란이후 한국과 북한이 공동으로 같은 내용을 가지고 미국을 설득하고 있다.

 

여기에 첨언하면 종전선언에 목숨을 걸고 있는 입장은 우리보다 북한일 것이다. 북한이 이토록 종전선언에 애를 태울까? 그러한 이유는 미국을 상대로 전쟁을 한다는 것은 북한 정권의 종말이 될 것이라는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 여기에 한국은 전쟁의 당사자로 그 피해는 엄청날 것이다.

 

종전선언에 대한 중심인물은 누구인가? 도널드 트럼프 대통령이다. 한국과 북한 모두 도널드 트럼프 대통령의 결단만을 지켜보는 입장이다. 그런데 왜 미국은 종전선언을 하지 않는 것일까? 그 상징성이 무엇을 의미하는가?

 

부동산학 학자의 시각으로 종전선언에 대한 가치를 논한다면 그 가치는 엄청나다. 쉽게 설명한다면 제1종전용주거지역이 일반상업지역으로 바뀐다는 것이다. 이를 누구보다 잘 아는 사람이 미국 부동산 개발 왕 도널드 트럼프 대통령이다.

 

만약 필자가 부동산 개발업자라면, 지금 대한민국 수도권에 엄청난 자금을 동원하여 건물과 토지를 매입하러 다니느라 시간이 없을 것이다.  부동산 투자는 왜 하는가? 바로 미래가치에 투자하는 것이다. 만약 미래가치가 없다면 미래가치가 있게끔 하는 것이 바로 투자이다. 대기업을 보면 절대농지를 공장용지 또는 기숙사 등으로 토지 형질을 변경함으로 공장을 건립하지 않고도 엄청난 가치를 창출한다.

 

필자가 경험한 사례를 본다면, 강남역 주변 약20년 전에 과수원(토지(전))으로 사용하고 있는 땅에 지하7층 ~ 지상20층으로 착공을 앞두고 있는 빌딩에 대하여 선 매입을 조건으로 760억 원에 매입하였다.

 

건물이 준공된 후 20년이 흐른 지금은 현재가치로 약 4천 7백억 원에 이르는 것으로 조사되었다. 이는 우선 물가상승과 화폐가치의 하락이 기존 토지 가격을 상승시킨 원인 중에 하나일 것이다. 그러나 여기서 결정적 상승이유는 용적률과 건폐율의 상한조정이 가격 상승의 주요 원인인 것은 그 누구도 부인할 수 없을 것이다.

 

용적률과 건폐율에 대한 정의를 보면, 

 

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.

 

- 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다.  용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.  용도지역 ·용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다.

 

- 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

- 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

- 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

- 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

- 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

- 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

- 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

- 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

- 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

- 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

- 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

- 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하

- 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

- 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

- 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

- 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

- 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

- 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

- 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

- 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

- 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

 

용적률은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.

 

즉, 20년 전에는 일반상업지역에 맞게끔 신축한 건물(20층)이 용도지역이 중심상업지역으로 변경(40층)됨으로 가치가 상승한 것이다.  이러한 가치의 상승은 정전(휴전)에서 종전으로 변경된다면, 분명 대공방어협조구역이 사라짐으로 용적률과 건폐율이 당연히 상승할 것이다. 그렇다면 지금 부동산을 팔 때인가? 아니면 더 투자할 때인가? 독자의 판단에 맡긴다.

 

한석만 박사

전) KT 자산운용팀(부동산) 팀장

현) 한국신문방송언론인협회 이사

현) (사) 한국주거환경학회 이사 / 한국부동산학 박사회 부회장

현) 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수

현) 내외경제TV/서울경제TV/아시아경제TV/이데일리TV 등 다수 경제TV 부동산 전문위원

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