[서울=내외뉴스통신] 박노충 기자 = 계약금이란 계약을 체결할 때에 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다.

계약금 계약은 금전 기타의 유가물의 교부를 요건으로 하므로 하나의 독립된 계약에 해당하며 매매 기타의 계약에 부수하여 행해지는 종 된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효, 취소, 해제된 경우에는 계약금 계약도 당연히 그 효력을 잃는다.

계약금의 종류는 증약금과 손해배상액 예정으로서의 위약금, 그리고 해약금을 들 수 있다. 증약금은 계약 체결의 증거로서의 의미를 가지는 계약금으로 합의 여부가 불분명한 경우에 언제나 증약금으로의 기능을 한다.

계약금을 교부한 자가 불이행한 경우에는 계약금을 몰수하고 이를 교부받은 자가 불이행한 경우에는 배액을 상환할 것을 약정한 경우에는 계약금은 손해배상 예정으로서의 성질을 갖게 된다.

해약금은 계약의 해제권을 보류하는 기능을 갖는 성질을 말한다. 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기하고 이를 수령한 자는 그 배액을 배상함으로 그 계약을 해제할 수 있다.

해약금은 계약을 체결할 때에 당사자 일방이 상대방에게 지급하는 금전 기타의 유가물로서 당사자가 계약 해제권을 유보하고 있음을 의미하는 계약금이다. 즉 매매나 임대차 등의 유상계약에서 계약금이 수수되는 경우 상대방이 이행에 착수할 때까지 매수인이나 임차인은 이를 포기하고 매도인이나 임대인은 그 배액을 상환하여 해약할 권리를 유보하는 의미의 계약금이다.

우리 주변에서 흔히 사용하고 있는 통상의 매매계약에서 계약서에 부동 문자로 인쇄된 ‘매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 경우 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다’라고 규정한 경우뿐 아니라 우리 민법은 민법 제565조에서 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 규정하고 있다.

민법상 계약금은 일반적으로‘해약금’으로 추정되므로 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 해약금으로 보아 매도인은 계약금의 배액을 배상함으로써 계약을 해제할 수 있고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제가 가능하다.

그러나 당사자 일방이 계약의 이행을 착수하고 난 뒤라면 계약을 포기하고 싶어도 임의로 포기할 수 없고 상대방과 손해배상 등에 합의가 이루어져야 한다. 따라서 이러한 경우를 대비하여 계약금을 ‘위약금’으로 하기 위해서는 당사자 간에 ‘매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 계약 해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’는 취지의 위약금 특약을 두어야 계약 해제로 인한 불이익을 사전에 예방할 수 있다.

한편 위약금으로 인정되는 경우 당사자 사이의 특별한 약정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정되며 위약금이 손해배상의 예정으로 인정되는 경우 채무불이행에 의한 손해배상은 청구할 수 없는 것이 원칙이다. 이때 손해배상의 예정이란 ‘채무불이행 시 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 당사자 사이의 계약으로 미리 정해두는 것’인데, 유의할 점은 이 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원은 이를 감액할 수 있다는 것이다.

이와는 달리 채무자로 하여금 채무를 이행하도록 심리적으로 압박을 가하기 위해 채무를 이행하지 않을 때 채무자가 부담할 법적 불이익을 미리 정하여 두는 것으로‘위약벌’이 있다. 이 위약 벌은 손해를 담보하기 위한 위약금과는 달리 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 금액을 감액할 수 없는 점이 위약금과는 다르다.

다만 위약 벌도 과도하게 무거울 때는 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효가 될 수도 있지만 계약 해제를 어렵게 하려는 당사자로서는 계약서상 위약금을 다액으로 약정해 놓더라도 그 성질상 손해배상의 예정으로서 감액될 수 있으므로,‘계약금은 위약 벌의 성격으로 지불하는 것이며, 매도인이 위약 시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약 시는 계약금을 포기하며 이를 반환 청구하지 않는다.’는 내용으로 위약 벌이라는 것을 명시할 필요가 있다.

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