[서울=내외뉴스통신] 박노충 기자 = 임차권등기 명령이란 임대차가 종료되어 이사를 해야 하는데 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하면 보증금을 돌려받지 못할 것을 우려해 이사를 못하고 있거나 주민등록지 전입을 할 수 없어 부부가 별거를 하거나 자녀들을 전학시키지 못하는 경우가 있다. 임차권등기 명령은 이러한 경우를 위해 1999년 신설된 제도이다.
기존의 주택임대차 보호법에 의하면 임대차가 종료되었으나 임차보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 이사를 하거나 주민등록지 전입신고를 하게 되면, 대항력과 우선변제권을 상실하였다. 그러나 임차권등기 명령제도의 신설로 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기 명령을 신청하여 임차권 등기가 완료되면 그와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하였다.
임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되게 되었다.
따라서 임대차 만료 후 보증금을 받지 못한 상태에서 이사하게 되더라도 임차인은 보증금의 반환을 확보하게 된다. 임차권등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 임대인의 동의가 없어도 단독으로 법원에서 간단한 절차를 밟아 신청할 수 있다.
임대차 계약은 그 기간 만료 전에 임대인이나 임차인이 상대방에게 임대차의 갱신을 원하지 않는다는 취지의 의사표시를 한 경우에 그 기간의 만료와 동시에 종료하며 갱신거절의 의사 표시가 없이 묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임차인이 계약 해지의 통고를 하고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 후 종료한다.
임차권등기 명령은 임대차가 종료된 후에야 신청할 수 있으므로 갱신거절의 의사표시 또는 해지 통고를 하지 않았거나 계약 해지의 효력이 생기기 전에는 신청할 수 없다.
임차 보증금을 반환받지 못한 경우라 함은 보증금의 전액을 반환받지 못한 경우뿐만 아니라 일부를 반환받지 못한 경우도 포함된다. 따라서 임차인은 반환받을 일부의 보증금을 뺀 나머지 보증금에 대해서도 임차권등기 명령을 신청할 수 있다.
또한 2013년 8월 13일 주택임대차보호법 개정에 따라 일정한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기 명령을 신청할 수 있다.
임차권등기 명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원. 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청하는데 ‘임차권등기명령 신청서'와 임대인의 소유로 등기된 주택에 대한 ‘등기사항 전부증명서’, 임대인의 소유로 등기되지 않은 주택에 대한 ‘건축물 관리대장’ 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면,
임대차계약의 체결 사실 및 그 계약 내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본, 임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항, 제2항 또는 제3항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등),
제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀 있는 임대차계약증서 사본, 임대차 목적물에 관한 등기사항 전부증명서 상의 용도가 공장. 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물 사진 등 이용 현황을 증명할 수 있는 자료),
소송대리인이 있는 경우에는 위임장, 등기사항 전부증명서 등 그 자격을 증명하는 서면(신청서에도 대리인의 성명 등을 기재해야 한다) 등의 서류를 첨부한다.
임차권등기 명령이 집행되어 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 또한 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득하고 있었다면 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는다.
따라서 임차권등기 이전을 완료하였다면 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되어 임차인은 다른 곳으로 이사하거나 주민등록지 전입을 할 수 있다. 이러한 임차권 등기 명령의 효력은 판결에 의한 때에는 선고를 한때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한때에 비로소 발생하게 되므로 임차인은 임차권 등기 명령을 신청했다고 해서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮겨서는 안 되고 임차권이 등기된 사실을 확인한 후에 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 한다.
또한 임차인이 아직 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 된 경우, 임차권 등기 시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있다면 임차권등기의 효력이 그 담보권에 미치지 않으므로 임차인은 그 임차권등기로써 담보권 실행을 위한 경매 절차에서 경락인에게 대항할 수 없으며 이미 설정된 저당권자 등의 담보 권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없을 것이다.
임차권등기가 되어 있는 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한함)을 임차한 임차인에 대하여는 소액보증금의 최우선변제가 적용되지 않는다.
왜냐하면 임차인이 임차권등기를 마친 후 자신의 우선변제권이 존속한다고 믿고 다른 곳으로 이사를 간 이후에 소액임차인이 주택을 임차한 때에는 소액임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하고 퇴거한 임차인의 우선변제권이 유명무실화될 우려가 있기 때문에 소액임차인의 최우선변제권 행사로 인하여 임차권등기를 한 전 임차인의 손해를 방지하기 위하여 소액임차인의 최우선변제권을 배제하는 것이다.
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