[서울/내외뉴스통신] 오재원 기자 = 정부의 2017년 8.2 대책, 9.13대책 이후 재건축의 판도가 바뀌고 있다. 서울은 재건축 초과 이익 환수제와 내년으로 유예된 재건축 민간분양가 상한제, 10년간 전매 제한, 조합원 지위는 보유 10년 거주 5년, 이주비 조합원 본인 부담, 대출 규제, 서울의 투기과열지구 선정 등 여러 가지 규제로 인하여 재건축은 조합설립이 취소되거나, 연기 또는 재건축이 무산되는 경우가 늘었다.
몇 십년 전 만해도 재건축하면 부자 된다는 말이 있었으나, 재건축의 실상을 본다면 ‘재건축하면 동네가 망한다’ 는 속설이 사실이다.
통계적으로 강남같이 부자 동네가 아닌 곳에서 재건축을 하면 살던 주민 90%이상은 입주하지 못하거나 내쫓기는 실정이다.

서울 강서구 지역의 방화 5구역을 예로 보아도 그러하다.

첫째, 방화5구역은 재건축 시 단독(다가구)주택은 2주택을 공급받을 수 없다. 특히 마곡이 있는 방화5구역은 투기과열지구에 해당하여 도정법(도시 및 환경정비법) 제76조 제①항 제7호의 라목에 의하면 투기과열지구에 해당되면 1주택만 공급한다고 되어 있다.

둘째, 방화5구역 조합 정관(P44)에 의하면, 재건축이 진행되면 조합원들에게 이주비는 자신의 부담으로 이주하여야 한다. 세입자 또한 조합원이 책임지고 내보내야 한다. 투기 과열지구라면 규제지역이라 대출을 받고 싶어도, 본인 주택을 담보로 하여 잡는 대출이라 1주택자에 한하여 LTV등 본인의 신용도에 따라 40%도 대출이 나올까 말까하나 보증금 등을 제외하면 자신의 이사 비용도 모자랄 수 있다.

셋째, 민간 분양가 상한제로 인하여 조합원 분양가가 올라간다. 내년으로 유예된 민간 분양가 상한제가 관리처분을 받지 않은 투기 과열지구의 강서구 방화5구역은 조합원 분양가로 일반분양가의 내려간 가격분을 메꾸어야 하니 더욱 추가 부담금이 올라갈 예정이다.

넷째, 방화5구역은 2018년 실시된 초과이익 환수제로 인하여 재건축을 해도 남는 이익이 세금으로 대부분 걷어 들여가, 거의 없을 것으로 보인다. 방화5구역은 재건축 조합설립 추진 위원회 설립 승인 때(2018년 4.26)부터 완공 때까지 10여년이 넘게 걸리는 동안 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도임으로 시세 차익을 원해도 재건축 후에는 남는 이익이 거의 없다. 오히려 추가 부담금을 내지 못했을 경우 분양받은 집을 팔아야 할 경우도 생길 수 있다.

다섯째, 방화5구역의 경우 조합원 분양가(25평 기준: 594,374천원/ 34평 기준: 726,109천원)가 일반분양가(699,229천원/ 854,273천원)보다 거의 1억 밖에 차이가 안난다. 그래서 얼마가 될지 모르는 추가분담금을 더해서 생각한다면 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싸다. 민간 분양가 상한제가 실시 된다면 조합원 분양가가 일반 분양가보다 훨씬 더 비쌀 것으로 예상된다. 그렇다면 차라리 재건축을 하기보다 주변의 새아파트를 사는 것이 훨씬 경제적이라는 논리가 생긴다. (참조 : 조합의 책자 종후 자산 아파트 분양수입 P58)

여섯째, 방화5구역의 경우 조합원이 받는 집값보다 조합원이 내는 분양가가 더 비싸다. 조합에서 보낸 종전 감정평가에 의하면 방화5구역은 주택은 평당 1700~1900만원으로 상가주택은 평당 2000~2200만원을 책정을 받았다. 하지만 조합의 책자(P58)에 의하면 조합원이 내야하는 분양가는 25평(594,374천원)은 평당 2400~2600만원, 34평(726,109천원)은 평당 2200~2300만원을 내야한다. 조합원들은 받는 집값에 비해 최소 평당 약200~900만원까지 더 내야 하는 셈이다. 추가분담금이 얼마가 될지 모르니 최소 2-4억이상은 더 내야할 수 있음으로 조합원이 내야하는 분양가에 비해 조합에서 받는 집값은 턱없이 모자르다.

일곱째, 마곡의 긴등마을 힐스테이트의 경우 집을 허문 뒤 도로 소송에 휘말려 토지 등기가 아직도 나오지 않았고, 조합도 아직 해산이 안되었다. 토지 등기가 나오지 않으면 지상권 아파트라 하여 건물이 노후화될수록 값어치는 떨어진다. 은평구의 백련산 힐스테이트, 강남 한티역의 도곡 래미안 진달래 아파트도 소송에 휘말려 등기가 안나왔던 것으로 유명하다. 만일 땅 속에 암석이라도 있다면 추가 분담금은 더 늘어날 것이 자명하다. 또한 매년 인건비, 자재비 등이 상승하니 토지 소송 등으로 재건축 할 때 추가분담금은 얼마가 될지 측정하기가 힘들며, 재건축 시 토지 등기가 나오지 않을 위험까지 감수해야 한다.

여덟째, 방화5구역의 세입자들은 2430명이나 된다. 이들 역시 이사 비용도 제대로 못 받고 이곳을 쫓겨날지 모른다. 하지만 주변 전세, 월세 시세가 올라 갈 곳 또한 만만치 않다. 물론 영업권리금, 시설권리금, 이사 비용 등 못 받을 수도 있다. 집주인들이라고 형편이 나을 것도 없다. 보증금을 빼고 남은 금액으로 주변에 갈 수 있는 전세가 있을지는 미지수이다. 또한 분양을 받지 않는 조합원이나 분양받은 후 남은 금액들은 도정법 제89조 제①항에 의하면 준공 후에 정산이 되어야지(이전고시 후) 돈을 받을 수가 있다.  

아홉째, 방화5구역은 김포공항의 공항철도역, 신방화역, 공항시장역, 송정역 등이 10여분 거리의 역세권에 있고, 88올림픽고속도로, 외곽순환도록 등으로 사통팔달의 교통의 요지다. 주변에는 김포공항, 롯데몰, 보타닉 공원과 함께 이대서울병원 등의 입주로 편의 시설이 풍부하며, 신세계몰이 들어올 예정이 되어 있다. 또한 LG, 롯데 등의 입주와 함께 마곡에는 더욱 많은 기업들이 입주 할 것이다. 따라서 앞으로의 집값은 더욱 오를 예정이다. 주변의 재건축 해제된 1,4,7,8구역은 평당 4000만원 이상의 높은 금액을 불러도 단독주택을 팔지 않는다. 방화5구역은 재건축이 해제 되지 않아서 주택이 평당 2600만원과 상가주택은 평당 3600만원에 팔렸으나 재건축이 해제된다면 배 이상의 가치는 있을 것이다.
 
열 번째, 재건축을 하기보다 일부 주택을 정부가 사서 놀이터와 공원화하고 주차장도 만들고 소방도로 등을 확충하고, 노후화된 건물을 리모델링하는 등의 정부 주도하의 도시 재생사업이 인기를 끌며 주민들의 만족도를 높이고 있다. 종로 한옥마을이나, 성수동 재화거리 등이 그 예로 볼 것이다. 방화5구역 또한 공항이 가까우니 관광객 유치를 위한 관광의 거리나 특성화 마을로 활성으로 시키고 국제고 국제대 등을 유치하여 교육 특구를 만들어 발전시키면 주민들을 내쫓는 재건축보다 훨씬 더 지역을 발전시키고 땅값의 가치를 높일 것이다.

결론적으로 이렇게 본다면 재건축을 하는 것보다 하지 않는 것, 그리고 재건축이 해제되는 것이 실로 이득이 아닐 수 없다. 아무도 가르쳐주지 않는 재건축의 비밀, 재건축은 하는 것보다 하지 않는 것이 지역 주민들을 위해서는 낫다는 것이다.

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