[내외뉴스통신] 한석만 기자 = 정부의 강력한 규제 정책으로 분양가 상한제 적용 지역이 초읽기에 들어 같다. 2018년 재건축초과이익 환수제 시행 및 안전진단 강화로 서울 올림픽선수촌아파트 재건축이 퇴짜를 맞아 재건축시장이 급속하게 위축되고 있으며 가격도 서서히 하락하는 추이를 보이고 있다.
여기에 분양가 상한제 적용을 통해 재개발(초과이익 환수제 해당 없음) 및 재건축, 도시환경정비, 지역주택 사업으로 건립되는 신축 아파트에 대하여 정부가 직접 가격을 통제함으로 사업성이 낮아 아파트 공급에 차질이 있을 것으로 예측된다. 한마디로 공급이 줄어 신축 아파트 청약경쟁률은 점점 더 치열할 것으로 예상된다.
결론부터 말하면, 재건축/재개발/도시환경정비/지역주택 사업을 통해 아파트를 공급받으려면 조합원이 아닌 일반분양자가 훨씬 유리한 세상으로 복귀한다는 것이다. 즉, 부동산 정책이 2014년 이전으로 후퇴하는 것이다. 입주권(조합원)이 돈 되는 세상은 종말을 맞이하고 분양권(일반분양) 세상이 왔다는 것이다.
분양가 상한제가 시행되던 2012년 왕십리 뉴타운 조합원은 전용면적 59㎡(25평형) 4억 5천만원에 최초 분양을 받고, 미분양 또는 공사비 증액에 따른 추가 분담금이 평균 1억 이상 나옴으로 조합원은 5억 5천만원에 분양을 받았고, 일반분양자는 분양가 상한제를 적용 받아 5억원에 분양을 받았다. 여기서 일반분양자는 추가 분담금이 없다. 조합원보다 5천만원 정도 저렴하게 분양을 받은 사례가 있다.
바로 분양가 상한제의 폐단인 것이다. 자기 집과 토지위에 건립한 주택에 대하여 정부가 절대 가격을 통제함으로 사업성이 없어, 조합설립 자체가 바로 부도가 예견되었기에 서울지역 뉴타운이 주민 반대로 50%가 해제가 되었다는 것이다. 그렇다면 과연 손해 보는 사업을 할 주주가 있을까? 있을 수 있을 것이다. 사업성을 따지지 않고 개인적 금전이득을 위하여 억지로 사업을 추진하려는 일부 비리로 얼룩진 조합장이 주체가 된 사업장일 것이다.
분양가 상한제 도입이 신축 아파트 공급이 증가할 수 없다는 것이다. 그동안 1997년 IMF로 시작된 서울 신규 아파트 공급이 2014년까지 공급이 없었던 예전을 기억해 본다면 어떤 이유로 신축아파트 공급이 위축되었는지 부동산 전문가에게 자문해 본다면 대다수 전문가는 분양가 상한제로 인한 공급 위축이라고 대답할 것이다.
그러므로 박근혜 정부 들어 서울지역 신축 아파트 건립 활성화 방안으로 부동산 3법 중 가장 먼저 거론된 것이 민간 택지의 경우 상한제를 폐지하되 투기 우려가 있는 경우만 제한적으로 적용, 공공택지는 상한제 계속 유지를 우선순위로 완화했던 것이다.
여기서 참으로 이해하기 힘든 논리를 전개하는 곳이 있다면, 국토교통부이다.
분양가상한제 시행에 따른 공급위축은 없을 것이라는 주장이다. 통계적으로 한번 검토해 보면 아래와 같다. 2014년 12월 29일 부동산 관련 3법이 통과되고 2015년 5월 1일 민간 택지의 경우 상한제를 폐지한 시기부터 보면 2015년 5월부터 신축 아파트 공급이 점진적으로 늘어나는 것을 볼 수 있을 것이다. 이러한 현상은 재건축/재개발/도시환경정비/지역주택조합 등 상한제 폐지에 따른 공급량이 증가한 것이 원인으로 보여 진다.
아파트 투유 인터넷 사이트가 2014년 8월 개설되어 2014년 공급량은 제외하고 2015년 전체 공급량 16,487세대(처음 분양가 상한제 폐지된 해), 2016년 24,831세대, 2017년 32,564세대, 2018년 15,695세대(재건축초과이익환수제 시행), 2019년 24,019세대(2019년 3월 LH에서 임대주택 9,797세대(서울, 경기, 인천)공급), 2019년 LH 임대주택을 제외하면 14,222세대로 2018년 보다 1,473세대가 줄어든 통계로 나타난 것이다.
즉, 촛불혁명으로 탄생된 문재인 정부가 2017년 5월 10일 취임한 것을 기점으로 본격적인 부동산 정책 강화로 공급위축을 시작함으로 신축 아파트가격은 더욱 오르고 있다는 사실이다.
부동산 정책실효성을 고려해 보면 2018년부터 정책이 반영되었다고 본다면, 2018년 15,695세대, 2019년 임대주택을 제외한 14,222세대, 2020년(분양가상한제 도입해) 추정 9,000세대를 감안한다면 점진적으로 공급물량이 준다는 것이다. 그렇다면 신축 아파트가 부족하다면 기존에 건립중인 아파트는 희소성으로 더욱 가격은 가파르게 상승 한다는 것이다.
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