임대인과 임차인, 각자의 권리 지키는 법

[엄세연 변호사 칼럼] = 엄세연 변호사가 알려주는 '알면 요긴한 법률상식'

변호사업무를 하면서 고정적으로 많이 들어오는 상담문의 중 하나가 임대차 문제이다. 그 중에서도 이번에는 ‘상가임대차계약’을 하면서 필수적으로 알아야 할 주요사항들을 정리해 보았다.

⃟ 임차인 : 계약 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보장이 핵심

임차인은 어렵게 자리 잡은 가게를 잃지 않으려면 ‘대항력’이라는 것을 갖춰야 하는데, 이러한 대항력은 가게건물을 인도받고 사업자등록을 마침으로써 그 다음날부터 발생한다. 대항력을 갖추면 상가건물 주인이 바뀌더라도 임대기간동안 계속해서 그 건물을 이용할 수 있다.

최근 상가임대차보호법 개정으로 인해, 개정법 시행(2018. 10. 16.) 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터는 ‘임차인이 10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있다’는 조항의 적용을 받게 되었다. 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용대상이기 때문에 개정법 시행 전 체결된 임대차계약이더라도 개정법 시행 후 갱신이 가능하다면 최초 임대차기간을 포함해서 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있다. 만약 임대인의 요구로 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 나가게 될 경우, 임차인은 임대인으로부터 상당한 보상을 받을 수 있기 때문에 섣불리 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 것에 대해서만 동의를 해주어서는 안 되며, 어느 범위까지 보상을 할 것인지 잘 합의를 해두어야 한다.

다만, 임대인이 특별한 사정이 없는 한 계약갱신을 거절할 수는 없으나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 종종 임대인들이 무리한 인상을 요구하는 경우가 있는데, 현행으로는 차임과 보증금에 대해 5%까지만 인상할 수 있도록 제한되어 있기 때문에, 이럴 때 임차인은 상가임대차보호법 시행령 제4조를 들어 5%를 초과한 인상 요구에 대해서는 거절하면 된다.

임차인은, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인에게 신규임차인을 주선함으로써 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있다. 기억해두어야 할 점은 갱신요구권이 보장되는 10년이 지나더라도 위와 같은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있으며, 만약 임대인이 현 임차인이 주선하는 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 표시하였다면 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았다고 하더라도 권리금 회수 기회의 방해에 대한 손해배상을 청구할 수 있다는 것이다.

상가건물의 경우 임대차계약 종료시 임차인이 원상회복을 하고 나가는 것으로 약정되어 있는 것이 대부분이다. 만약 임차인이 상가건물을 돌려주면서 원상회복을 하고 나가지 않는다면 임대인은 임차인이 설치한 시설물들을 철거하는 데에 드는 공사비용을 손해배상금으로서 임차보증금에서 공제하고 나머지 보증금만 반환할 수 있으니 주의해야 한다.

⃟ 임대인 : 조금이라도 인도소송을 서둘러야 피해 줄일 수 있어…

임차인이 계약기간 중 임대료를 세 번 이상 지급하지 않으면 임대인은 그 계약을 해제할 수 있다. 임대료를 연체하는 횟수는 연속될 필요는 없다. 임차인에 대해 계약을 해제하는 의사표시 방법은 법으로 정해진 것은 없어 문자나 전화통화로도 할 수 있지만, 확실한 증거를 남기기 위하여 내용증명우편으로 표시하는 것이 일반적이다.

종종 너그러운 임대인분들이 조금 더 사정을 봐준다면서 기다리다가 결국 밀린 임대료를 지급하기는커녕 연락까지 안 되는 임차인에게 인도소송을 해야겠다면서 뒤늦게 찾아오시기도 한다. 뒤늦게라도 소송을 진행할 수는 있지만 임차인이 고의로 소장을 계속해서 송달받지 않으면 야간송달, 주말송달까지 여러 번 해보고서야 겨우 공시송달을 시킬 수 있기 때문에 시간이 꽤 소요되는 경우가 더러 있다. 특히 최근에는 코로나로 재판이 2-3달 연기되기까지 해서 더욱 오래 걸렸던 사건도 있었다. 그렇게 되면 이미 밀린 임대료만 공제하더라도 남은 보증금은 거의 없는데, 재판이 끝날 때까지 추가로 발생하는 월 임대료 상당의 부당이득금, 시설물 철거비(소송까지 가는 경우 스스로 철거를 하고 나가는 임차인은 거의 없으므로…)까지 발생하다보니 임대인이 입는 손해가 훨씬 커지게 된다. 따라서 임차인이 3번 이상 임대료를 연체했을 때 바로 내보낼 것인지, 조금 더 믿고 기다려줄 것인지에 대한 현명한 판단이 필요하며, 더 이상 성실한 계약이행을 기대하기 어렵다고 보일 경우 하루라도 일찍 상가건물 인도소송을 제기하는 것이 좋다.

임차인에 대해 인도소송을 제기할 때 주의해야 할 점은 점유이전금지가처분이란 보전처분을 함께 해두어야 한다는 것이다. 몇 달에 걸쳐 임차인에 대한 인도판결을 받았다고 하더라도 그 사이에 임차인이 제3자에게 건물의 점유를 넘겼다면 그 제3자에 대해서는 이 판결문으로 강제집행을 할 수가 없게 된다. 이를 위해서 제3자에게 임의로 건물점유를 넘기지 못 하도록 미리 못 박아두는 것이 점유금지가처분이라고 생각하면 된다. 만약 임차인과 함께 사업자등록을 마치고 공동으로 임차목적물을 사용하는 동업자가 있다면 그 역시 채무자로 추가하여 함께 가처분과 소송을 진행해야 추후 집행에 문제를 겪지 않을 수 있다.

임대차보호법은 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들을 보호하기 위한 규정이 많기 때문에 임대인들에 대해서는 조언할 내용이 비교적 많지 않아 안타깝다. 임대인이든 임차인이든 약속을 지키지 않는 상대를 만나게 되면 여러 가지 곤란을 겪게 되는 것은 마찬가지이다. 손해를 조금이라도 줄이기 위해서는 임대인과 임차인 모두 위와 같은 각자의 권리를 잘 알아두고 빠르게 조치를 취해야 할 것이다. / 대구 엄세연 법률사무소 엄세연 변호사

 

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