임차건물의 수선의무는 누구에게 있는가
임차건물의 수선의무는 누구에게 있는가
  • 임경숙 칼럼니스트
  • 승인 2020.10.05 15:46
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임차건물의 소규모 수선은 임차인에게, 대규모 수선은 임대인에게 수선의무가 있다

[내외뉴스통신] 임경숙 변호사 / 법학박사 / 법무법인(유한)산우 동부지점

 

임차인 A는 임대인 B와 OO호텔에 관하여 임차보증금 30,000,000원, 월차임은 3,000,000원, 임차기간은 2년간으로 정하는 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 호텔을 인도받았다. 임차인 A는 계약 당시에는 몰랐으나 호텔을 경영하며 배관시설이 노후화된 사실을 알게 되었고, 배관 노후로 인한 극심한 누수현상 때문에 호텔의 절반 정도를 사용수익할 수 없었다. 임차인 A는 임대인 B에게 노후화된 배관의 수선을 수차례 요청을 하였으나, 임대인 B는 수선을 차일피일 미루면서 이런 저런 핑계를 대며 결국엔 거절을 하였다.

이후 임차인 A는 경영악화로 임대차계약을 종료하게 되었는데, 기존의 임대차기간 동안 10개월분의 차임을 연체하였으나 임차기간동안 노후배관누구문제로 OO호텔을 절반 정도 사용하지 못했으므로 차임 연체분 역시 절반을 공제하고 임대인 B에게 보증금 중 남은 절반의 차임연체분을 뺀 15,000,000원의 반환을 청구하려고 한다. 임차인 A의 보증금 반환청구는 타당한 것인가?

 

위 사례의 핵심은 "임차건물의 수선의무는 누구에게 있는가?" 이다. 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. 다만 목적물에 생긴 파손이나 장해가 임차인이 계약상 정해진 목적에 따라 사용수익할 수 없는 수준이 아니라, 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인의 수선의무를 부담하지 않는다.

 

임대인의 수선의무는 당사자 사이의 특약으로 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 특약으로 임대인의 수선의무를 달리 정한 경우에도 수선의무의 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 특약으로 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한한다. 임대차 계약에 명시된 특약에 따라 수선의무 부담자를 결정하되, 특약이 없거나 특약에 명시적인 수선의무의 범위를 정하고 있지 않다면 대규모의 수선은 임대인이 부담해야 한다.

 

위 사례에서 OO호텔의 하자인 노후배관수리는 대규모 수선에 해당하고, 임차인 A와 임대인 B는 수선의무의 범위에 관하여 별도의 특약을 두고 있지 않았으므로, 당해 수선의무를 부담하는 사람은 임대인 B이다. 이러한 상황에서 임대인 B의 수선의무 불이행으로 임차인 A가 OO호텔의 절반을 사용수익하지 못하였으므로, 임차인 A는 임대인 B에 대하여 월차임 3,000,000원 중 절반인 1,500,000원에 대해서만 지급의무를 부담한다. 따라서 이 사건 임대차 보증금은 차임연체로 전부 공제된 것이 아니고, 임대인 B는 임차인 A에 대하여 위 보증금 중 절반인 15,000,000원을 반환해야 할 의무가 있다. 그러므로 임차인 A의 이 사건 보증금 반환청구는 타당하다.

 

sanwoo3680@naver.com

 

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