건물철거가 되지 않았다면, 임차인은 언제라도 건물매수청구권을 행사할 수 있는가
건물철거가 되지 않았다면, 임차인은 언제라도 건물매수청구권을 행사할 수 있는가
  • 임경숙 컬럼니스트
  • 승인 2020.10.06 17:30
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건물이 철거되기 전이라면 임차인은 임대인을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있다

[내외뉴스통신] 임경숙 변호사 / 법학박사 / 법무법인(유한) 산우 동부지점

 

임차인 A는 토지 소유자인 임대인 B의 토지를 기간을 정하지 않고 임차하여, 그 토지 위에 임차인 A의 이름으로 건물을 지어 소유하였다. 즉, 토지의 소유자는 B이지만, 그 토지 위에 지은 건물의 소유자는 A이다. 그 후 토지 임차인 A와 토지 임대인 B의 사이가 급격히 나빠지는 일이 발생을 하였고, 얼마 지나지 않아 토지 임대인 B는 토지 임차인 A에게 토지 임대차계약을 해지하겠다는 통보를 하였다.

 

토지 임대인 B는 토지 임차인 A에게 토지임대차계약의 해지를 통보한 날로부터 6개월이 지난 후에 임차인 A를 상대로 토지인도 및 건물철거 청구의 소를 제기하여 토지 임대인 B가 전부승소하는 판결을 받았으나, 아직 건물 철거는 하지 않은 상태이다. 이러한 상황에서 토지 임차인 A가 본인이 소유하는 건물에 대해 주장할 수 있는 권리는 무엇이 있을지 검토해 보기로 한다.

 

건물의 소유나 수목, 목축 등을 목적으로 적법하게 타인의 토지를 임대하여 사용 중인 경우, 임대차 기간이 만료되고 토지 위에 건물 등의 지상시설이 존재하고 있다면 토지 임차인은 임대인에게 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대해 줄것을 청구할 수 있고, 만약 임대인이 이를 원하지 않는다면 상당한 가액으로 토지 위에 존재하는 임차인의 건물 등을 임대인이 매수하도록 청구할 수 있다. 이를 임차인의 건물매수청구권이라고 한다.

 

그러나 위 사례의 임차인 A는 일반적으로 건물매수청구권을 행사할 수 있는 경우와는 조금 다르다. 임차인 A와 임대인 B와 사이의 임대차 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약이었으며, 임대인 B가 임차인 A를 상대로 제기한 토지인도 및 건물철거 청구 소송에서 임차인 A가 건물매수청구권을 행사하지 아니한 채 패소하여 확정된 상황이기 때문이다.

 

이런 경우 토지 임대인이 임대차계약의 갱신을 원하지 않을 때 임차인이 상당한 가액으로 토지임대인에게 토지 위 건물 등의 매수를 청구할 수 있도록 하는 민법상 토지임차인의 매수청구권은, 토지 임차인이 해당 토지를 개발하기 위해 투자한 자본을 회수할 수 있는 기회를 부여함과 동시에 충분히 다른 용도로 사용될 수 있는 건물 등이 철거됨으로써 발생할 사회·경제적 손실을 방지하겠다는 강력한 정책적 고려가 반영된 것이라고 할 수 있다.

 

건물매수청구권이 가진 이러한 입법 취지를 고려한다면, 단순히 기간의 정함이 없는 토지임대차라는 이유나 임대인의 토지인도 및 건물철거 청구소송이 이미 끝난 후라고 하여 토지임차인의 건물매수청구권 행사에 시기를 제한하는 것을 적절하지 못하다.

 

실제 이와 관련된 사건들에서 대법원 역시 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통보로 임차권이 소멸한 경우나, 임대차 종료 후 임차인이 임대인에 대하여 건물매수청구권을 행사하지 않은 상태로 토지임대인이 제기한 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 패소하여 그 패소판결이 확정된 경우라 하더라도 그러한 확정판결에 의해 건물철거가 집행되지 않아 건물이 남아 있다면, 임차인은 임대인에게 건물매수청구권을 행사해 토지 위 건물 등의 매매를 청구할 수 있다고 하였다.

 

따라서 위 사례의 임차인 A 역시 자신이 임대인 B와 기간의 정함이 없는 임대차 계약을 체결한 것과 상관없이, 또 임대인 B의 토지인도 및 건물철거 청구 소송에서 패소한 후 확정된 후라고 하더라도 아직 건물이 철거되지 않은 상태로 존재하고 있다면, 임차인 A는 임대인 B를 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있고, 그리고 건물의 상당한 가액을 매매대금으로 지급받을 수 있다.

 

 

sanwoo3680@naver.com

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