계약금 지급약정만 한 단계에서 계약금에 의한 해제가 가능한가
계약금 지급약정만 한 단계에서 계약금에 의한 해제가 가능한가
  • 임경숙 컬럼니스트
  • 승인 2020.10.12 16:32
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계약금 지급 약정을 한 후 계약금 해제를 하려면 매도인은 계약금의 배액을 상환하여야 하고, 매수인은 계약금을 포기하여야 해제가 가능하다.

 

[내외뉴스통신] 임경숙 변호사 / 법학박사 / 법무법인(유한)산우 동부지점

 

 

'갑'은 거주할 목적으로 집을 찾고 있던 중 마음에 드는 아파트를 발견하였고, 공인중개사를 통하여 이를 매수하고자 하였다. A는 이 아파트의 소유자로써 매매계약 당일, 공인 중개사 사무소에 나와 '갑'과 만나게 되었다. A와 '갑'은 A 소유 아파트를 매매대금 6억원으로 하는 매매계약을 체결하였다.

 

그러나 '갑'은 매매대금 6억원의 10%인 6,000만원을 계약금으로 A에게 지급해야 하였으나, 계약 당일 현금이 부족하여 300만원 밖에 준비를 하지 못하였다. 이에 '갑'과 A는 계약금 6,000만원 중 300만원은 계약 당일 지급하고, 나머지 5,700만원은 그 다음 날 '갑'이 A의 계좌로 송금하여 주기로 약정을 하고 이를 계약서에 기재하였다.

 

계약당일 뉴스에서 A가 가지고 있는 아파트 근처에 지하철 노선이 개발된다는 내용이 발표됨에 따라 갑자기 아파트의 가격이 급등하기 시작했다. 이에 A는 '갑'에게 아파트를 매도하려고 했던 마음이 바뀌었다. A는 '갑'에게 전화를 걸어 '갑'으로부터 받은 계약금 중 일부인 300만원의 2배인 600만원을 돌려 주겠으니, 아파트 매매계약은 없었던 것으로 하자며 아파트 매매계약에 관하여 해제통보를 하였다. 이러한 A의 '갑'에 대해 해제통보는 유효한 것인가?

 

위와 같은 경우 민법은 제565조 제1항의 해약금 규정에 따라 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금(일반적으로 금전)을 상대방에게 교부하였다면, 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자(매수인)은 계약금을 포기하는 것으로, 수령자(매도인)은 그 배액을 돌려줌으로써 매매계약을 해제할 수 있도록 하고 있다.

 

다만, 계약금 계약은 약정된 계약금 전액의 교부를 요건으로 하므로, 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계이거나 일부만 지급한 단계에서는 아직 계약금으로써의 효력, 즉 위 민법 규정에 의한 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다.

 

대법원 역시 " 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자(매수인)가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방(매도인)은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주 계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주 계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자(매수인)가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로, 당사자가 임의로 주 계약을 해제할 수는 없다 할 것이다"라고 하였는데, 위 사례의 아파트 매매계약이 곧 이 판례의 '주 계약'이다.

 

위 사례의 '갑'은 A에 대하여 계약금 6,000만원 중 일부인 300만원을 지급하였을 뿐이므로, 아직 계약금 계약은 성립하지 못한 것이다. 그러므로 A와 '갑' 사이에는 아직 민법 제565조 제1항의 계약금에 의한 해제권은 발생하지 않으므로 매도인 A의 매수인 '갑'에 대한 매매계약 해제 통보는 효력이 없다. 

 

즉, 위 아파트 매매계약은 여전히 유효하며 '갑'이 약정한대로 나머지 계약금 5,700만원을 A에게 입금하였다면, A는 약정대로 잔금까지 수령한 다음 아파트의 소유권을 '갑'에게 이전하여 주거나, 그래도 여전히 A가 아파트 매매계약을 해제 하고자 한다면 계약금의 배액인 1억2,000만원을 '갑'에게 상환하여야만 이 아파트의 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

 

sanwoo3680@naver.com

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