임대차의 무단양도행위와 배신적 행위
임대차의 무단양도행위와 배신적 행위
  • 임경숙 칼럼니스트
  • 승인 2020.10.27 18:08
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부부관계에서 임대차를 양도한 경우에는 배신적 행위가 아니다

[내외뉴스통신] 임경숙 변호사 / 법학박사 / 법무법인(유한)산우 동부지점

 

 

B는 A소유의 토지를 임차하고, 그 지상에 B소유의 2층 건물을 지어 가구점을 열었다. B는 해당 가구점을 아내인 C와 함께 경영하였는데, 시간이 지날수록 가게운영이 어려워지면서 C와 다투는 일이 많아져 최근 이혼하였다. 이에 B는 C와 이혼하면서 C에게 위자료로 당해 가구점 건문 전체에 관한 소유권을 이전하고, 임대인 A와 사이의 임차권도 C에게 양도하기로 합의하였다. 다만 임차권 양도에 대하여 A의 동의는 받지 않았다.

 

뒤늦게 이러한 사정을 알게 된 A는 B가 C에게 건물의 소유권과 임차권을 A의 동의없이 양도한 것은 민법상 무단양도에 해당한다고 주장하며, B에게 토지 임대차 계약을 해지한다는 내용과 함께 해지에 따라 토지를 인도하라는 통지서를 보냈다. 그러나 A의 해지통보를 두고 A와 B가 소송을 진행하던 도중, B와 C가 서로 화해하고 재결합해 다시 혼인신고까지 마쳐 B가 C에게 소유권과 임차권을 양도하기 전과 동일해졌다.

 

이러한 경우 임대인 A의 임차인 B에 대한 토지 임대차 계약해지는 효력이 있을까?

 

임차인이 임차목적물을 무단양도하거나 전대하는 경우, 임대인은 민법 제629조에 따라 당해 임대차계약을 해지할 수 있다. 이러한 일방적인 계약 해지권을 임대인에게 인정하는 이유는, 계약 당사자 사이의 개인적 신뢰를 바탕으로 성립하는 임대차 계약에서 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 제3자에게 이전하는 것은 임대인에 대한 배신적인 행위이자, 임대인의 인적 신뢰와 경제적 이익을 해칠 수 있는 일이기 때문이다.

 

다만 임차인의 무단양도로 인한 임대인의 임대차계약 해지는 임차인의 행위가 임대인에 대해 배신적 행위라고 인정할 수 있는 정도의 특별한 사정이 발생한 경우에나 행사가 가능한 것이며, 만약 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우라 하더라도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 경우라면 민법 제629조에 따른 해지권은 발생하지 않는다.

 

예를 들어, 위 경우와 같이 임차인 B가 임대인 A에게 동의를 받지 않고 건물과 임차권을 제3자에게 양도한 경우라도, 그 제3자가 B와 함께 세대를 구성하는 배우자이며 같은 건물에서 동거 및 함께 영업을 하는 인물이라면 이는 실질적으로 임대인 A의 인적신뢰나 경제적 이익을 해치는 것이라고 볼 수 없어 A는 B의 무단양도 등을 이유로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없다.

 

즉 B의 C에 대한 임차권 양도행위는 A와의 토지 임대차 관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 볼 수는 없어 A는 B에게 계약해지권을 행사할 수 없고, 아내 C는 B에게 양도받은 임차권을 바탕으로 해당 건물 등에 대한 사용·수익권을 임대인 A에게 주장할 수 있다.

 

sanwoo3680@naver.com

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