[울산=내외뉴스통신] 정종우 기자

울산지역 부동산 가격이 급등하면서 계약금 배액배상과 관련한 분쟁이 늘고 있다.

계약금이나 계약금 중 일부만 오간 상황에서 이에 대한 배액배상을 해야하는 지, 배액배상을 받지 않고 거래를 이어가려면 어떻게 해야 하는지에 대한 법률상담이 증가하고 있다.

◇ 울산, 몇 달새 호가 수억 올라 … 줄잇는 계약파기

최근 울산지역 아파트 매매와 관련, 계약금 배액배상 분쟁이 늘고 있다.

12일 한국감정원의 '2020년 11월 2주 주간 아파트 가격동향'에 따르면, 지난 9일 기준 전국 아파트 매매가격은 0.21% 올라 전주(0.17%)보다 0.04%포인트(p) 커졌다.

지난 6월 4주(0.22%) 이후 4개월여 만에 최고 상승률이자 감정원이 관련 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이래 역대 2번째로 높았다.

특히 지방 아파트값은 한 주 사이 0.27% 올라 역대 최고 상승률을 기록했다. 시도별로는 부산(0.56%), 대구(0.39%), 대전(0.37%), 울산(0.35%), 경남(0.26%)순이었다.

울산은 지난 8월 이후 아파트 매매가액이 급등했다. 울산 남구 문수로2차아이파크1단지 전용 84.9424㎡는 지난달 25일 12억원(8층)에 팔려 하루 전 기록한 종전 최고가 (10억6천만원, 4층)를 갈아치우기도 했다.

울산 남구  A공인중개업소 관계자는 "몇 달의 기간을 두고 중도금 잔금을 치는데, 그 사이에도 매매가가 수 억원이 올라 계약금을 받았던 집주인들이 매도가액을 올리겠다고 하거나 다른 투자자가 붙어 계약을 취소하겠다고 나오는 경우가 있어 골치가 아팠다"고 했다.

또 같은 지역 B공인중개업소 대표도 "계약금 1000만원을 넣고 두 달 뒤에나 잔금을 내기로 했는데, 갑자기 5000만원, 1억원씩 집값이 오르니 집주인은 매물을 거두겠다고 하고, 매수인은 계약을 이행하라고 통에 애를 먹었다"고 말했다.

이런 상황에 계약금 배액과 거래유지를 위한 법률상담도 증가하고 있는 상황이다.

울산 변호사 정선희 법률사무소 정선희(울산대 법학과 겸임교수) 변호사는 "몇 달내 매매가액이 급등하면서 오르기전 시세로 계약한 매도인과 매수자 사이에 분쟁이 증가하고 있다"며 "상담과 소송관련 문의가 이어지고 있다"고 말했다.

이어 정선희 변호사는 "가격이 단 기간에 급등하면서 계약을 파기하는 사례가 늘면 통상 배액배상 논쟁으로 이어진다. 매도인이 계약금을 받고 계약 파기를 원한다면 계약금의 2배를 물어야 계약 해지가 가능하다. 민법 565조에서 계약 당시 계약금, 보증금을 상대방에게 교부한 경우, 수령자는 그 배액을 상환해야만 매매계약을 해제할 수 있다고 명시돼 있다"고 설명했다.

◇ 정선희 변호사가 전하는 '매수인 입장'에서 배액배상 피하는 방법은?

이런 상황에 일부 매수인들은 계약파기를 당하지 않기 위한 대책을 마련하고 있다.

이에 대해 울산 변호사 정선희 법률사무소 정선희 변호사는 이렇게 조언했다.

먼저 계약금을 최대한 많이 책정해 내거나 중도금을 약속한 날짜보다 미리 입금해야 한다.

예를 들어 3억 원짜리 집을 매수하면서 계약금을 3000만 원을 내면 되지만 6000만 원 정도로 많이 입금하는 것이다. 이렇게 되면 매도인의 배액배상 부담이 커지기 때문에 쉽사리 매도계약을 철회할 수 없다.

또 배액배상의 기준을 계약을 진행하면서 제대로 정리해 두는 편이 좋다.

계약금을 배액배상 해야하느냐, 가계약금을 배액배상해야 하느냐를 두고도 갈등을 빚는 경우가 많기 때문이다.

예를 들어 수일 내에 계약금 4000만원을 넣을 요량으로 가계약금 400만원 가량을 걸어뒀다면, 매도자는 가계약금의 배액배상인 800만원을 내주려고 하지만, 매도인은 계약금 4000만원의 2배인 8000만원을 요구할 수 있다.

이에 대해 대법원은 가계약이더라도 계약금 전액을 상환해야 한다는 판결을 내린 적이 있다. 하지만 하급심에서는 구체적인 상황에 따라 가계약금의 2배를 위약금으로 내라고 하는 경우도 있다. 이런 갈등을 피하려면 가계약금만 입금했다고 하더라도 계약금에 준하는 배액배상을 해야 한다는 내용을 문자 등으로 남겨둬야 한다.

또 중도금을 먼저 넣는 것도 방법이다. 매매계약서 해제권 유보조항에 따르면 매수인이 집주인에게 중도금이나 잔금을 지급했거나, 지불이행에 착수했다면 매수인과 합의없이 계약금 배액을 지불하는 것만으로 계약을 파기할 수 없기 때문이다.

대법원 판례에 따르면 계약서 특약사항에 '약정일 이전 중도금 지급을 금지한다'는 내용이 없다면 매수인이 지급기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에도 위약금에 의한 계약해제는 인정되지 않는다. 다만 법적으로 확실하게 하고 싶다면, 중도금을 넣겠다는 의사를 밝힌 것에 대한 증빙, 중도금을 넣었다는 내용에 대한 확인 등을 남겨두는 것이 좋다.

다만, 정선희 변호사는 "계약금을 거래대금의 절반까지 넣었다는 등 일반적인 관례에 비해 계약금이 지나치게 많을 경우, 소송까지 가면 배상액이 낮아질 가능성은 있다"고 했다.

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