[서울=내외뉴스통신] 박노충 기자 = 민법 제623조 임대인의 의무를 보면 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 되어있다.

즉, 임대인이 목적물을 임차인에게 임대하고, 계약 기간 중 불편 없이 시설물을 사용할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있다는 내용인데, 기본적으로 주택 시설물에 관해서는 임대인과 임차인 모두에게 관리 의무가 있고 이것이 기본 원칙이다.

예를 들면, 임대인은 겨울철에 보일러가 동파될 우려가 없는지 미리 점검해야 하고, 임차인은 보일러가 동파되지 않도록 관리해야 한다. 임차인이 보일러 동파를 막기 위해 노력했다면 수리·교체 비용은 임대인이 물어야 한다. 여름철 장마로 인해 집이 침수됐거나 비가 새는 등 천재지변의 경우에도 동일하게 적용된다.

임차인이 하자 사실을 임대인에게 통지했음에도 임대인이 수리를 미루거나 수리하지 않는다면, 임차인이 먼저 자신의 비용으로 수리하고 그 비용을 임대인에게 청구하면 받을 수 있다.

위와 같이 임대인의 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 민법 제390조에 따라 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고 임대차계약을 해지할 수도 있다.

만약 정상 생활을 영위하기 어려울 정도로 상황이 심각하여 임차인이 이사를 해야 하는 경우에는 임대인이 이사 비용과 중개 수수료 일체를 배상해야 한다.

민법 제634조에 ‘임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.’고 규정하여 임차인이 거주하는 동안 집에 문제가 발생했을 경우 임대인에게 지체 없이 알려야 한다는 통지의무가 있다.

예를 들면, 아래층 거주자에게서 위층에서 누수가 된다는 말을 듣고 보수해 달라는 요청을 받는다면 이를 즉시 임대인에게 알려야 한다. 만약 이 같은 사실을 임대인에게 신속히 알리지 않았을 경우 아래층의 금전적 피해에 대해서 임차인에게도 배상의 책임이 일부 발생하게 된다.

특히 어떠한 경우라도 시설물의 파손이나 고장 등으로 수리·교체를 하게 된다면 임차인은 바로 임대인에게 통보해야 한다. 법원에선 세입자가 전셋집 하자로 피해를 입었더라도 이를 임대인에게 즉시 알리지 않았다면 손해배상을 청구할 수는 없다고 판결한 사례가 있다.

또한‘임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것’이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그 외는 특약이 없는 한 임대인이 수선하여야 한다.’고 수선의무와 관련하여 대법원 판례 사례도 있다.

임대인의 수선의무는 계약서상 특약으로 정할 경우 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이다. 

그리고 대 파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다고 보면 된다.

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