[서울=내외뉴스통신] 박노충 기자 = 임대차 기간이 만료되어 이사를 가야 하는 상황이 되었는데도 보증금을 돌려받지 못해 곤란을 겪는 경우가 종종 발생한다. 위와 같은 상황을 겪지 않고 보증금을 제때 안전하게 받으려면 사전에 어떻게 대처해야 하는지 알아두어야 하겠다.

임대차 기간 만료 시에 이사 계획이 있다면 최소한 계약 만료 1개월 이전에 집 주인에게 계약 해지 의사를 반드시 내용증명으로 발송해야 한다.

이는 세입자가 구두 상으로 계약 만료 의사를 전달했을 경우 집 주인이 추후 “통보받은 적이 없다.”라고 하며 계약 만료일에 임대보증금 반환의 의무를 하지 않는 경우를 대비해야 하기 때문이다.

세입자가 계약만료 1개월 이전에 해지 의사를 전달했다면 집주인은 임대차 계약 만료일에 보증금을 돌려줄 의무가 있으며 만약 세입자가 계약 해지 의사를 전달할 시기가 지난 후에 계약 해지 통보를 했다면 세입자는 통보 일로부터 3개월이 경과한 시점에 임대차 보증금을 받을 수 있게 된다.

세입자가 임대차 계약 만료 1개월 이전에 정상적으로 계약 해지에 대한 통지를 했음에도 집주인이 임대차 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 어떠한 조치를 해야 할지 알아보자.

첫째, 법원에 지급명령 신청을 할 수 있는데 비교적 절차가 빠르게 이뤄지는 것이 장점이며 대법원 홈페이지에서 온라인으로 신청도 가능하다.

지급 명령 신청은 집주인에게 심리적인 압박을 줄 수 있어 효율적인 면에서 민사 소송보다 효과적이지만, 채무자인 집주인이 지급명령 신청에 대해 이의 신청을 하게 되면 소송으로 이어진다. 하지만 세입자의 지급명령 신청 후 2주 이상 집주인이 이의 신청을 하지 않으면 법적 효력이 발생하여 세입자는 보증금을 받기 위해 그 집을 경매할 수 있도록 강제집행을 신청할 수 있다.

둘째, 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야하는 상황이 된다면 우선변제권의 효력이 유지될 수 있도록 반드시 임차권 등기 명령을 신청한다. 그 비용은 수수료를 포함하여 약 25만원 정도로 비교적 저렴한 편이며, 등기사항 전부증명서에 이에 관련된 내용이 게재돼 집주인이 심리적인 부담을 느낄 수 있다. 단, 주의할 점은 임차권 등기 명령을 집주인이 받은 뒤에 이사해야 효력이 생기며 집 주인이 등기 명령을 송달 받았는지에 대한 여부는 대법원 사이트에서 확인할 수 있다.

셋째, 위와 같은 절차에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 보증금 반환 청구 소송을 할 수 있지만, 소송을 제기하게 되면 장기간으로 이어지게 되는 것이 단점이며 소송은 이사한 뒤에도 진행할 수 있다.

만약 판결을 통해 집행 권한을 확보하면 집주인을 채무자로 그 집을 대상으로 강제 경매가 가능하고 보증금 반환 지연에 따라 원금뿐아니라 이자까지 계산하여 소송 전까지는 연 5%, 소송 진행 시작부터 보증금을 돌려받기 전까지는 연 15%(연20%에서 2015년 10월1일부터 연15%로 소송 특례법이 변경 시행됨)를 적용하여 손해금 청구까지도 가능하게 된다.

계약서 특약에 보증금 반환 지연 이자율을 별도로 정했다면 그 수치가 우선 적용되는 것이 통상적이기는 하나 과도한 이자율 등으로 판단할 경우 법원이 적용하지 않을 수도 있다. 이때 기억할 점은 집주인이 보증금을 반환해주기 위하여 다른 세입자를 구할 때 협조해야 한다. 예를 들어 보증금을 돌려주지 않는다
하여 임차했던 집 현관의 비밀번호를 바꾸거나 이사하면서 그 집의 대문 Key를 갖고 가서 들어가지 못하게 하는 등의 방해를 했을 때는 이자 청구를 할 수 없다.

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